تخلیه ملک تجاری و هر آن چیزی که باید در رابطه با آن بدانید

در تجارت، گاه پیش می آید که مستاجرانی که سر موعد مقرر، ملک تجاری شما را تحویل نمی دهند، تبدیل به کابوسی برایتان شوند. چه مغازه ی کوچکی اجاره داده باشید یا یک واحد تجاری بزرگ، پس گرفتن ملک حق مسلم شماست. اما سؤال اینجاست که مراحل قانونی تخلیه ملک تجاری چیست و چگونه می توان این کار را به درستی انجام داد؟

در این مقاله، قصد داریم به طور مفصل در مورد تخلیه ملک تجاری صحبت کنیم و راهنمای کاملی برای پس گرفتن مغازه یا اجاره تان در اختیار شما قرار دهیم. با ما همراه باشید تا با ظرافت های قانونی و نکات کلیدی تخلیه ملک تجاری آشنا شوید و به طور مسالمت آمیز یا از طریق مراجع قضایی، ملک خود را از چنگ مستاجر متخلف رها کنید.

مشاوره
برای آگاهی از خدمات وکیل امور ملکی کلیک کنید

چرا تخلیه ملک تجاری مهم است؟

تخلیه به موقع ملک تجاری از چند جهت برای مالک اهمیت دارد:

1. حفظ مالکیت و کسب و کار: شما به عنوان مالک، حق دارید در هر زمان مال خود را در اختیار داشته باشید. تداوم حضور مستاجری که تاریخ اجاره اش به پایان رسیده یا مرتکب تخلف شده، می تواند مانع از راه اندازی کسب و کار خودتان یا اجاره دادن ملک به فرد دیگری شود.

2. جلوگیری از ضرر و زیان: هر روز که ملک شما در تصرف غیرقانونی مستاجر باقی بماند، به معنای از دست دادن منافع مالکانه است.

3. بازپس گیری حق: قانون، حق مالکیت را به رسمیت می شناسد و در صورت تخلف مستاجر، به شما این امکان را می دهد تا با طی کردن مراحل قانونی، ملک خود را پس بگیرید. شما به عنوان مالک، حق دارید که از ملک خود در چارچوب قانون استفاده کنید. تخلیه به موقع ملک تجاری، این حق را به شما باز می گرداند و از تضییع حقوق مالکانه تان جلوگیری می کند. 

بنابراین، آشنایی با مراحل قانونی و راهکارهای مسالمت آمیز تخلیه ملک تجاری، برای هر مالکی ضروری است. استفاده از وکیل امور ملکی می تواند باعث تسهیل در روند پیگیری دعاوی ملکی شود. وکیل امور ملکی بر پرونده های حقوقی تسلط کافی دارد.

در این مطلب با چه مواردی آشنا می شویم

همه چیز درباره تخلیه ملک تجاری

شرایط فسخ اجاره ملک تجاری

وکیل ملکی، به طور کلی به وکیلی گفته می‌شود که در زمینه امور حقوقی مربوط به املاک و مستغلات تخصص و تبحر دارد. وکیل ملکی می‌تواند در زمینه‌های مختلفی از جمله تنظیم قراردادهای ملکی، مشاوره در خصوص خرید و فروش ملک، پیگیری دعاوی ملکی در مراجع قضایی و … به شما یاری برساند.

قرارداد اجاره، سندی الزام آور برای طرفین است. اما شرایطی وجود دارد که بر اساس آن، مالک می تواند قرارداد را فسخ و نسبت به “تخلیه ملک تجاری” اقدام کند. این شرایط عبارتند از:

1. پایان مدت اجاره: اولین و بدیهی ترین دلیل برای تخلیه املاک تجاری، پایان یافتن مدت زمان اجاره است. در صورتی که در قرارداد اجاره، تاریخ مشخصی برای پایان اجاره قید شده باشد، مستاجر موظف است راس همان تاریخ، ملک را تخلیه کند.

2. تخلف مستاجر: در صورتی که مستاجر مرتکب تخلفاتی شود که در قرارداد اجاره قید شده است، مالک حق فسخ اجاره و تخلیه ملک تجارتی را دارد. برخی از نمونه های بارز تخلف مستاجر عبارتند از:

  • عدم پرداخت اجاره بها: پرداخت به موقع اجاره بها، یکی از تعهدات اصلی مستاجر است. در صورت تأخیر یا عدم پرداخت اجاره بها برای مدت زمان مشخص شده در قرارداد، مالک می تواند برای تخلیه ملک اقدام کند. مدت زمان تأخیر در پرداخت اجاره بها که به عنوان تخلف محسوب می شود، در قراردادهای مختلف ممکن است متفاوت باشد.
  • تغییر شغل: نوع کسب و کاری که مستاجر مجاز به راه اندازی در ملک است، در قرارداد اجاره قید می شود. در صورتی که مستاجر بدون رضایت کتبی مالک، شغل خود را تغییر دهد و این تغییر مغایر با مفاد قرارداد باشد، مالک می تواند برای فسخ اجاره و تخلیه ملک اقدام کند.
  •  ایجاد خسارت به ملک: مستاجر موظف است از ملک اجاره ای به نحو صحیح و متعارف استفاده کند و از ایجاد هرگونه خسارت به آن خودداری نماید. در صورتی که مستاجر به ملک خسارت وارد کند، مالک می تواند برای جبران خسارت و در صورت لزوم، فسخ اجاره و تخلیه ملک اقدام کند. میزان خسارت و نوع آن در تعیین اقدام مالک موثر است. 
  • نیاز مالک به ملک: در برخی از قراردادهای اجاره، بندی وجود دارد که به مالک این امکان را می دهد در صورت نیاز به ملک، پس از طی مراحل قانونی و با پرداخت غرامت به مستاجر، برای تخلیه ملک اقدام کند.
  • سایر تخلفات: علاوه بر موارد ذکر شده، تخلفات دیگری نیز ممکن است در قرارداد اجاره قید شده باشد که در صورت ارتکاب توسط مستاجر، حق فسخ اجاره را به مالک می دهد. این تخلفات می توانند شامل عدم رعایت نظافت و بهداشت ملک، ایجاد مزاحمت برای همسایگان، عدم تمدید گواهی های لازم برای کسب و کار و … باشند.

وکیل ملکی متخصصی است که در زمینه دعاوی و مسائل مربوط به املاک و مستغلات، از جمله خرید و فروش، اجاره، رهن، قراردادها، اختلافات ملکی، ثبتی و … به موکلین خود مشاوره حقوقی ارائه می‌دهد و در صورت نیاز، وکالت آنها را در مراجع قضایی بر عهده می‌گیرد. انتخاب وکیل ملکی در تهران، به شما کمک می‌کند تا با خیالی آسوده، معاملات ملکی خود را انجام دهید و در صورت بروز مشکل، از حقوق خود در مراجع قانونی دفاع کنید.

شرایط فسخ اجاره ملک تجاری

مراحل قانونی تخلیه املاک تجاری

طلاق توافقی به عنوان نوعی از انواع پرونده های حقوقی، شکلی از طلاق است که در آن زوجین با رضایت و توافق کامل نسبت به جدایی خود، در مورد مسائل مربوط به طلاق، از جمله حضانت فرزندان، مهریه، نفقه و … به توافق می‌رسند. طلاق توافقی یکی از ساده‌ترین و سریع‌ترین روش‌های طلاق در ایران است.

در صورتی که مستاجر مرتکب تخلف شده باشد یا تاریخ اجاره به پایان رسیده باشد، مالک می تواند برای تخلیه ملک تجاری از طریق مراجع قانونی اقدام کند. مراحل قانونی تخلیه مغازه به شرح زیر است:

1. ارسال اظهارنامه تخلیه: اولین قدم، ارسال اظهارنامه تخلیه به مستاجر است. در این اظهارنامه، مالک باید دلیل فسخ اجاره و تاریخ تخلیه ملک را به طور شفاف به مستاجر ابلاغ کند. مدت زمان ارسال اظهارنامه تخلیه، به نوع تخلف مستاجر بستگی دارد. به عنوان مثال، در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالک موظف است ظرف ده روز از تاریخ سررسید اجاره، اظهارنامه تخلیه را به مستاجر ارسال کند.

2. مراجعه به دادگاه: در صورتی که مستاجر پس از دریافت اظهارنامه تخلیه، ملک را تخلیه نکند، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست تخلیه ملک را مطرح کند.

دادخواست تخلیه: دادخواست تخلیه باید به صورت کتبی تنظیم و به همراه مدارک مورد نیاز به دادگاه ارائه شود. در دادخواست تخلیه باید موارد زیر ذکر شود:

  • مشخصات خواهان (مالک) و خوانده (مستاجر)
  • آدرس ملک
  • دلیل فسخ اجاره
  • مستندات مربوط به فسخ اجاره (مانند اظهارنامه تخلیه، قرارداد اجاره، صورتحساب های اجاره بها و …)

3. درخواست تخلیه ملک

مدارک مورد نیاز:

  • سند مالکیت ملک
  • قرارداد اجاره
  • اظهارنامه تخلیه
  • صورتحساب های اجاره بها (در صورت عدم پرداخت اجاره بها)
  • مدارک مربوط به تخلف مستاجر (در صورت وجود)

وکیل طلاق، متخصصی است که در زمینه دعاوی و مسائل مربوط به طلاق، از جمله طلاق توافقی، طلاق یک طرفه، عسر و حرج، حضانت فرزندان، مهریه و … به موکلین خود مشاوره حقوقی ارائه می‌دهد. وکیل طلاق در صورت نیاز، وکالت موکلین را در مراجع قضایی بر عهده می‌گیرد.

موارد ذکر شده در دادخواست تخلیه مدارک مورد نیاز 
مشخصات مالک و مستاجر سند مالکیت ملک 
 آدرس ملکقرارداد اجاره 
 دلیل فسخ اجارهقرارداد اجاره 
 مستندات مربوط به فسخ اجارهصورتحساب های اجاره بها 

مدارک مورد نیاز برای تخلیه مغازه

1. سند مالکیت:

  • اولین و مهمترین مدرک مورد نیاز برای تخلیه ملک اجاری، سند مالکیت رسمی ملک است. این سند باید به نام شما یا به نام فردی باشد که به شما وکالت داده است.
  • در صورت وجود وراث، سند مالکیت انحصار وراثت نیز باید ارائه شود.

2. قرارداد اجاره:

  • قرارداد اجاره، سندی است که بین شما و مستاجر منعقد شده و تعهدات طرفین را در قبال یکدیگر مشخص می کند. این سند شامل اطلاعاتی مانند مشخصات طرفین، مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره بها، شروط فسخ و … می باشد.
  • ارائه اصل و رونوشت قرارداد اجاره به همراه امضای و انگشت نگاری طرفین ضروری است.

3. مدارک مربوط به تخلف مستاجر (در صورت وجود):

  • در صورتی که مستاجر مرتکب تخلفی شده باشد، باید مدارک مربوط به آن تخلف را جمع آوری کنید. این مدارک می توانند شامل موارد زیر باشند:
  • اظهارنامه تخلیه: در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا سایر تعهدات مستاجر، می توانید با ارسال اظهارنامه رسمی، او را به انجام تعهداتش ملزم نماید.
  • صورتحساب های اجاره بها: در صورت عدم پرداخت اجاره بها، ارائه صورتحساب های معوقه به همراه مهر و امضای شما و مستاجر (در صورت وجود) می تواند به اثبات ادعای شما کمک کند.
  • مدارک مربوط به خسارت وارده به ملک: اگر مستاجر به ملک شما خسارتی وارد کرده باشد، باید عکس ها، فیلم ها یا هر نوع مدرک دیگری که نشان دهنده ورود خسارت به ملک باشد را ارائه دهید.
  • اخطار کتبی: در برخی موارد، قبل از اقدام به تخلیه قانونی، می توانید به مستاجر اخطار کتبی مبنی بر تخلف و لزوم رفع آن را ابلاغ کنید.

4. سایر مدارک

  • در برخی موارد، ممکن است به ارائه مدارک دیگری نیز نیاز باشد. به عنوان مثال، اگر وکیل یا نماینده ای برای پیگیری پرونده خود معرفی می کنید، در صورت وجود، ارائه مدارک مربوط به فسخ قانونی قرارداد اجاره (مانند حکم دادگاه) نیز ضروری است.

مدارک مورد نیاز برای تخلیه مغازه

راهکارهای حل و فصل مسالمت آمیز تخلیه

در بسیاری از موارد، می توان با مذاکره و گفتگو با مستاجر، به توافق برای تخلیه ملک تجاری به صورت مسالمت آمیز رسید. این امر نه تنها از اطاله زمان و هزینه های دادرسی جلوگیری می کند، بلکه روابط بین مالک و مستاجر را نیز حفظ می نماید

مذاکره با مستاجر

برقراری ارتباط موثر: اولین قدم برای حل و فصل مسالمت آمیز تخلیه، برقراری ارتباط موثر با مستاجر است. با صبر و حوصله به صحبت های مستاجر گوش دهید و سعی کنید تا دیدگاه او را درک کنید.
بیان شفاف دلایل: به طور شفاف و واضح، دلایل خود برای فسخ اجاره و تخلیه ملک را به مستاجر توضیح دهید. از به کار بردن لحنی تهاجمی یا توهین آمیز خودداری کنید.
پیشنهاد راه حل جایگزین: در صورت امکان، راه حل های جایگزینی مانند تمدید قرارداد با شرایط جدید یا جبران خسارت احتمالی مستاجر را به او پیشنهاد دهید.
انعطاف پذیری: برای رسیدن به توافق، گاه لازم است تا از برخی خواسته های خود کوتاه بیایید. انعطاف پذیری و حسن نیت شما می تواند به حل مسالمت آمیز مشکل کمک کند.

جبران خسارت احتمالی مستاجر

در برخی موارد، ممکن است مستاجر به دلیل فسخ اجاره متحمل ضرر و زیان شود. به عنوان مثال، اگر مستاجر برای راه اندازی کسب و کار خود در ملک هزینه کرده باشد، فسخ اجاره می تواند او را با مشکل روبرو کند. در چنین مواردی، مالک می تواند با جبران خسارت احتمالی مستاجر، به توافق مسالمت آمیز برای تخلیه ملک دست پیدا کند. میزان خسارت باید به طور عادلانه و با توافق طرفین تعیین شود. مزایای حل و فصل مسالمت آمیز تخلیه عبارتند از:

  • کاهش هزینه ها: حل و فصل مسالمت آمیز تخلیه، هزینه های دادرسی و سایر هزینه های مرتبط با دعاوی حقوقی را به طور قابل توجهی کاهش می دهد.
  • صرفه جویی در زمان: فرآیند تخلیه از طریق مذاکره و گفتگو به مراتب سریعتر از طی کردن مراحل قانونی در دادگاه است.
  • حفظ روابط: حل و فصل مسالمت آمیز تخلیه می تواند روابط حسنه بین مالک و مستاجر را حفظ کند و از ایجاد کدورت و دشمنی بین آنها جلوگیری کند.

راهکارهای حل و فصل مسالمت آمیز تخلیه

اهمیت وکیل در تخلیه ملک تجاری

اولین و مهم‌ترین دلیل، آشنایی وکیل با قوانین مربوط به تخلیه املاک تجاری است. وکیل متخصص در این زمینه، به تمام قوانین و مقررات مربوط به تخلیه، از جمله قانون روابط موجر و مستاجر، قانون سرقفلی و حق کسب و پیشه، و آیین‌نامه‌های مرتبط تسلط دارد. این دانش به وکیل کمک می‌کند تا بهترین استراتژی را برای تخلیه ملک تجاری موکل خود، چه در مقام موجر و چه در مقام مستاجر، اتخاذ کند.

تنظیم مستندات مربوط به تخلیه ملک تجاری، از جمله اظهارنامه، دادخواست، لایحه دفاعیه و سایر نوشته‌های حقوقی، فرآیندی پیچیده و ظریف است. وکیل متخصص در امور املاک تجاری می‌تواند این مستندات را به درستی و به‌طور کامل تنظیم کند تا شانس موکل خود را برای موفقیت در دادگاه افزایش دهد.

در طول فرآیند تخلیه ملک تجاری، سوالات و ابهامات متعددی برای موجر و مستاجر پیش می‌آید. وکیل متخصص می‌تواند به این سوالات به طور کامل و دقیق پاسخ دهد و مشاوره حقوقی لازم را به موکل خود ارائه دهد.

در برخی از موارد، پرونده تخلیه ملک تجاری به دادگاه ارجاع داده می‌شود. در این صورت، وکیل متخصص می‌تواند در دادگاه از موکل خود دفاع کند و با ارائه استدلال‌های حقوقی قوی، شانس موکل خود را برای رسیدن به نتیجه مطلوب افزایش دهد.

در بسیاری از موارد، تخلیه ملک تجاری از طریق مذاکره بین موجر و مستاجر امکان‌پذیر است. وکیل متخصص می‌تواند در این مذاکرات به عنوان میانجی عمل کند و با ایجاد فضایی صلح‌آمیز، به طرفین برای رسیدن به توافقی عادلانه کمک کند.

اهمیت وکیل در تخلیه ملک تجاری

سخن پایانی

تخلیه ملک تجاری فرآیندی پیچیده و حساس است که نیازمند آگاهی از حقوق و قوانین مربوطه، صبر و حوصله و در برخی موارد، پیگیری قانونی است. در این مقاله، به طور جامع به تمامی ابعاد این فرآیند، از دلایل و شرایط فسخ اجاره تا راهکارهای قانونی و مسالمت آمیز برای تخلیه ملک تجاری، پرداختیم.

با رعایت نکات مطرح شده و اتخاذ رویکردی صحیح و اصولی، می توانید فرآیند تخلیه ملک تجاری خود را به نحو مطلوب انجام دهید و از بروز مشکلات و چالش های احتمالی جلوگیری کنید. به یاد داشته باشید که بازپس گیری املاک کسب و کار شما، حق شماست و با آگاهی و دانایی می توانید به این حق دست پیدا کنید.