سند رسمی، سندی با اعتبار قانونی است که در دفاتر اسناد رسمی و توسط مراجع ذیصلاح تنظیم می‌شود. این سند نقش مهمی در اثبات مالکیت و انجام معاملات دارد.
در مواردی که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری میکند، خریدار می‌تواند با طرح دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی، فروشنده را ملزم به انجام این کار کند. این دعوا ابزاری حقوقی برای حمایت از حقوق خریداران و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی است.
در نظام حقوقی ایران، هرچند گاهی انتقال مالکیت اموال از طریق اسناد عادی نیز صورت می‌گیرد، اما اهمیت و اعتبار سند رسمی بر کسی پوشیده نیست. سند رسمی که توسط مراجع ذیصلاح در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، نه تنها مالکیت فرد را به طور قانونی تثبیت میکند، بلکه ابزار مهمی برای پیشگیری از بروز اختلافات و سندیت بخشیدن به معاملات است.
قانونگذار با آگاهی از این موضوع، قانون الزام به تنظیم سند رسمی را به عنوان یک تکلیف برای مالکین در نظر گرفته است. این قانون ضمن حمایت از حقوق مالکین، زمینه سوء استفاده‌های احتمالی را از بین می‌برد.
حتی در مواردی که خرید و فروش به صورت شفاهی انجام می‌شود، خریدار می‌تواند از فروشنده تقاضای تنظیم سند رسمی کند تا به معامله خود اعتبار بخشد و از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کند.
اما اگر فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی محل و طرح دعوای “الزام به تنظیم سند رسمی” حق قانونی خود را مطالبه کند. دادگاه نیز پس از بررسی شرایط و مدارک موجود، در صورت محق شناختن خریدار، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد کرد.
ارائه مدارک کامل و صحیح در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نقش بسیار مهمی در موفقیت خریدار دارد. به همین دلیل، مشاوره با وکیل ملکی قبل از هرگونه اقدامی می‌تواند به خریدار در جمع‌آوری و ارائه مدارک لازم کمک کند. وکیل ملکی با بررسی دقیق اسناد و مدارک و ارائه راهنمایی‌های لازم، به خریدار کمک میکند تا دعوای خود را به صورت صحیح و قانونی مطرح کند و به حق خود برسد. همچنین، وکیل ملکی می‌تواند در تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل قانونی نیز به خریدار کمک کند و او را در این مسیر همراهی کند.
هنگامی که ملکی را خریداری می‌کنید و مالک قبلی از انتقال رسمی مالکیت به شما خودداری میکند، برای احقاق حق خود میتوانید به دادگاه مراجعه و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده مطرح کنید. اما برای موفقیت در این دعوا، ارائه مدارک و مستندات لازم برای اثبات ادعای شما ضروری است. در این بخش به بررسی مدارک مهم در این دعوا می‌پردازیم:
دعوای “الزام به تنظیم سند رسمی” یکی از دعاوی رایج در حوزه املاک است که خریداران در مواجهه با امتناع فروشندگان از تنظیم سند رسمی، به آن متوسل می‌شوند. این دعوا مراحل مشخصی دارد که در ادامه به طور مفصل شرح داده می‌شود:
اولین گام برای طرح این دعوا، ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. خواهان (خریدار) باید با مراجعه به این دفاتر و با استفاده از سامانه ثنا، دادخواست خود را ثبت کند. در این مرحله، ارائه مدارک لازم مانند مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور در دفترخانه و سایر اسناد و مدارک مربوطه الزامی است. این مدارک باید در سامانه ثنا بارگذاری شود.
پس از ثبت دادخواست، دادگاه مدارک و دادخواست را بررسی میکند. در صورت کامل بودن مدارک، مدیر دفتر وقت رسیدگی را تعیین و به خواهان ابلاغ میکند. خواهان باید در زمان مقرر به همراه وکیل خود در دادگاه حاضر شود.
در جلسه دادگاه، قاضی به صورت کامل به پرونده رسیدگی میکند و پس از بررسی دلایل و شواهد ارائه شده توسط طرفین، رأی خود را صادر میکند. در صورت اعتراض به رأی صادر شده، خواهان یا خوانده می‌توانند در مهلت قانونی اعتراض خود را اعلام کنند.
پس از نهایی شدن حکم و صدور رأی قطعی، فروشنده موظف است ظرف 10 روز کاری به دفترخانه مراجعه و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند. در صورت عدم مراجعه فروشنده در مهلت مقرر، دادگاه نماینده‌ای را برای تنظیم سند به دفترخانه می‌فرستد.
حضور وکیل امور ملکی در تمام مراحل دعوای الزام به تنظیم سند می‌تواند به خریدار در احقاق حق خود کمک کند. در صورت هرگونه ابهام یا سوال در مورد مراحل و جزئیات این دعوا و طرح لایحه الزام به تنظیم سند رسمی، بهتر است با وکیل امور ملکی مشورت کنید.
هر دعوای حقوقی برای اینکه در دادگاه قابل طرح و بررسی باشد، باید شرایط و ارکان خاص خود را داشته باشد. در غیراینصورت، دعوا فاقد وجهه قانونی خواهد بود و قاضی نمی‌تواند به آن رسیدگی کند.
به عنوان مثال در قانون الزام تنظیم سند رسمی ملکی، شرایط زیر ضروری است:
برای اطمینان از کامل بودن مدارک و جلوگیری از هرگونه مشکل در تنظیم سند، بهتر است قبل از مراجعه به دفترخانه با یک وکیل ملکی در تهران یا شهر خود مشورت کنید. یک وکیل ملکی مجرب می‌تواند شما را در جمع‌آوری و آماده‌سازی مدارک لازم و همچنین انجام سایر مراحل قانونی مرتبط با تنظیم سند رسمی راهنمایی کند.
برای طرح این دعوا، خریدار یا مالک مشاعی باید ابتدا دادخواستی تنظیم و آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به صورت الکترونیکی در سامانه ثنا ثبت کند. لازمه این کار، ثبت نام در سامانه ثنا و احراز هویت است.
نکته مهم این است که برای موفقیت در این دعوا، خریدار باید اسناد و مدارک معتبری که حقیقت ادعای او را اثبات میکند، به دادخواست خود ضمیمه کند. این مدارک می‌تواند شامل مبایعه‌نامه، قرارداد تقسیم نامه، وکالتنامه و سایر اسناد مربوطه باشد. در صورتی که دادگاه مدارک و دلایل خریدار را کافی و قابل قبول بداند، حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک مشاع صادر خواهد کرد.
حتی اگر فروشنده پس از صدور حکم همچنان از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند خودداری کند، خریدار می‌تواند بدون حضور او و با مجوز دادگاه نسبت به تنظیم سند اقدام کند. در این صورت، نماینده دادگاه به جای فروشنده در دفترخانه حاضر می‌شود و سند به نام خریدار صادر می‌شود.
اگرچه الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع بیشتر در زمینه املاک و مستغلات کاربرد دارد، اما گاهی در موارد دیگر نیز ممکن است با این موضوع مواجه شویم. برای مثال، ممکن است زوجین در هنگام طلاق توافقی، ملکی به صورت مشاع به نام هر دو آنها ثبت شود. اما اگر یکی از طرفین بعداً از تنظیم سند رسمی خودداری کند، طرف دیگر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حق خود را مطالبه کند.
اگرچه الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع بیشتر در زمینه املاک و مستغلات کاربرد دارد، اما گاهی در موارد دیگر نیز ممکن است با این موضوع مواجه شویم. برای مثال، ممکن است زوجین در هنگام طلاق توافقی، ملکی به صورت مشاع به نام هر دو آنها ثبت شود.
اما اگر یکی از طرفین بعداً از تنظیم سند رسمی خودداری کند، طرف دیگر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حق خود را مطالبه کند. وکیل ملکی که یک وکیل حقوقی است در این مورد می تواند به شما کمک کند. وکیل طلاق نیز یکی از انواع وکیل حقوقی می باشد که می تواند راهنمای شما در زمینه های حقوقی فی مابین شما باشد.
برای اینکه این دعوا موفقیت‌آمیز باشد و به نتیجه مطلوب برسد، باید به نکات قانونی مهمی توجه کرد. در واقع، رعایت این نکات می‌تواند شما را در احقاق حقوقتان و پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی یاری رساند. در جدول زیر، به برخی از مهم‌ترین نکات و تبصره‌های قانونی مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اشاره شده است:
| نکته | توضیحات |
| اهلیت طرفین | فروشنده باید اهلیت قانونی برای انجام معامله و تنظیم سند را داشته باشد. به عبارت دیگر، فروشنده نباید محجور باشد و باید قادر به درک مفاد قرارداد و عواقب آن باشد. |
| مورد معامله | مورد معامله باید به طور دقیق و کامل در قرارداد مشخص شده باشد. مشخصات ملک، مانند مساحت، موقعیت، حدود و … باید به طور واضح در قرارداد ذکر شود. |
| شرایط فسخ قرارداد | در قرارداد باید شرایط فسخ آن به طور واضح ذکر شده باشد. برای مثال، اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر در چه شرایطی می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟ |
| هزینه‌های تنظیم سند | هزینه‌های تنظیم سند بر عهده خریدار است، مگر آنکه در قرارداد ترتیب دیگری پیش‌بینی شده باشد. این هزینه‌ها شامل هزینه دفترخانه، مالیات و … می‌شود. |
| زمان تنظیم سند | زمان تنظیم سند باید در قرارداد مشخص شده باشد. در غیر این صورت، خریدار پس از انجام تعهدات خود می‌تواند درخواست تنظیم سند کند. |
| موانع تنظیم سند | در صورت وجود موانع قانونی برای تنظیم سند، مانند توقیف ملک یا وجود اختلاف در مالکیت، باید قبل از طرح دعوی نسبت به رفع آنها اقدام شود. |
| مشاوره با وکیل | مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی قبل از انعقاد قرارداد و طرح دعوی می‌تواند بسیار مفید باشد و از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند. |
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ابزاری حقوقی برای حمایت از حقوق خریداران و الزام فروشندگان به انجام تعهدات قانونی خود است. اما پیچیدگی‌های این دعوا و وجود نکات قانونی متعدد، مشاوره با وکیل متخصص را ضروری می‌سازد. وکیل می‌تواند با ارائه راهنمایی‌های لازم و دفاع از منافع شما، شما را در دستیابی به حقوق قانونی‌تان یاری رساند.
