الزام به فک رهن به معنای درخواست قانونی برای آزادسازی یک ملک از قید رهن است. این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که مالک، بدهی خود را به طور کامل به مرتهن (طلبکار) پرداخته باشد و مرتهن از آزادسازی سند ملک امتناع ورزد. در این صورت، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست الزام به فک رهن، حق خود را مطالبه کند. قانونگذار برای حمایت از حقوق مالکان، مقرراتی را برای الزام به فک رهن وضع کرده است. این مقررات شامل شرایط و ضوابطی است که در صورت احراز، دادگاه حکم به فک رهن صادر خواهد کرد.
هرچند فک رهن نشدن ملک می‌تواند مشکلاتی را در معامله ایجاد کند، اما مانع از انجام آن نیست. در واقع، می‌توان ملکی را که در رهن بانک است خرید و فروش کرد، اما باید به نکات حقوقی آن توجه ویژه‌ای داشت. در چنین معاملاتی، گاهی نیاز به طرح دعوای الزام به فک رهن پیش می‌آید که به دو صورت الزام به فک رهن تنظیم سند و الزام به فک رهن مستقل قابل پیگیری است.
در این دعوا، راهن ملک خود را به عنوان وثیقه به مرتهن (طلبکار یا بانک) می‌سپارد و متعهد به پرداخت بدهی خود می‌شود. تا زمان تسویه حساب کامل، ملک در گرو مرتهن باقی می‌ماند. حال اگر راهن بدهی خود را به طور کامل پرداخت کند اما مرتهن از فک رهن خودداری کند، راهن می‌تواند با طرح این دعوا، مرتهن را ملزم به فک رهن و پرداخت خسارت کند.
گاهی پیش می‌آید که فروشنده ملک، قبل از دریافت پایان کار ساختمان و تحویل آن به خریدار، ملک را در رهن بانک قرار می‌دهد و متعهد می‌شود که قبل از تحویل ملک به خریدار، رهن را فک کند؛ اما اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند و ملک را فک رهن نکند، خریدار می‌تواند با مراجعه به وکیل امور ملکی و طرح دعوی حقوقی، فروشنده را ملزم به فک رهن و تنظیم سند رسمی کند. در چنین مواردی، وکیل امور ملکی با تسلط بر قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات، به خریدار کمک می‌کند تا حق خود را مطالبه کند و با مشورت با وکیل امور ملکی و استفاده از تجربه و تخصص او، به نتیجه مطلوب و احقاق حق خود دست یابد.
در معاملات ملکی، همواره مواجهه با مشکلات و پیچیدگی‌های قانونی امری اجتناب‌ناپذیر است. به همین دلیل، مراجعه به وکیل ملکی و استفاده از تجربه و تخصص او می‌تواند در پیشگیری از بروز مشکلات و حل و فصل اختلافات نقش بسزایی داشته باشد. یکی از مواردی که ممکن است خریداران ملک با آن مواجه شوند، عدم فک رهن ملک توسط فروشنده است. در چنین شرایطی، وکیل ملکی می‌تواند با ارائه مشاوره‌های حقوقی و پیگیری مراحل قانونی، به خریدار در احقاق حق خود کمک کند. وکیل ملکی با تسلط بر قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات، بهترین راهکار را برای حل این مسئله به خریدار ارائه می‌دهد و او را در طرح دعوای الزام به فک رهن یاری می‌کند. برای طرح دعوای الزام به فک رهن، مراحل زیر باید طی شود:
بهتر است خریداران ملک در تهران برای پیگیری این دعوا در دادگاه‌های تهران، از یک وکیل ملکی در تهران مجرب و متخصص کمک بگیرند. وکیل ملکی در تهران با آشنایی کامل با رویه دادگاه‌های تهران و قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات، می‌تواند به خریداران در احقاق حقوق خود کمک کند و مراحل رسیدگی به دعوا را تسریع بخشد. همچنین، وکیل ملکی در تهران می‌تواند در مذاکره با فروشنده و بانک مرتهن نیز به خریدار کمک کند و در صورت امکان، مسئله را به صورت مسالمت‌آمیز حل و فصل نماید.
طلاق یکی از دشوارترین تجربیات زندگی هر فرد است و پیچیدگی‌های قانونی آن می‌تواند این دوران را برای زوجین سخت‌تر کند. در چنین شرایطی، مراجعه به وکیل طلاق و استفاده از تجربه و تخصص او می‌تواند در حل و فصل اختلافات و دستیابی به یک توافق منصفانه نقش بسزایی داشته باشد. وکیل طلاق با تسلط بر قوانین و مقررات مربوط به طلاق، می‌تواند به زوجین در مواردی مانند حضانت فرزندان، مهریه، نفقه و تقسیم اموال مشاوره ارائه دهد و آنها را در مراحل قانونی طلاق همراهی کند. همچنین، وکیل طلاق می‌تواند در صورت نیاز، و به وکالت از موکل خود در دادگاه حضور یابد و از حقوق او دفاع کند.
بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تمام دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق مرتبط با آن، باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. این قاعده حتی در مواردی که خوانده در آن حوزه سکونت نداشته باشد نیز جاری است.
با توجه به این ماده قانونی، می‌توان نتیجه گرفت که دعوای الزام به فک رهن نیز از این قاعده مستثنی نیست و باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود. به عبارت دیگر، اگر ملکی که قصد فک رهن آن را دارید در شهر تهران واقع شده باشد، باید به دادگاه عمومی حقوقی شهر تهران مراجعه کنید.
این مقرره قانونی با هدف تسهیل در رسیدگی به دعاوی و کاهش هزینه‌های دادرسی وضع شده است. چرا که با طرح دعوا در محل وقوع ملک، امکان بازدید دادگاه از ملک و بررسی مستندات موجود به راحتی فراهم می‌شود و طرفین دعوا نیز به سهولت می‌توانند در جلسات دادگاه حضور یابند.
در مواردی که زوجین قصد طلاق توافقی دارند و در خصوص تقسیم اموال و مستغلات خود به توافق رسیده‌اند، طلاق توافقی می‌تواند به عنوان یک راهکار ساده و سریع برای پایان دادن به زندگی مشترک مورد استفاده قرار گیرد. اما لازم به ذکر است که در طلاق توافقی نیز مراجعه به وکیل و مشاوره با او می‌تواند در حفظ حقوق طرفین و پیشگیری از بروز مشکلات آتی بسیار موثر باشد. وکیل با آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به طلاق توافقی و تقسیم اموال، می‌تواند به زوجین در تنظیم صورت جلسه طلاق و سایر مراحل قانونی کمک کند.
درست است که در قوانین ایران به طور صریح و مستقیم به مبحث فک رهن پرداخته نشده است، اما با توجه به برخی منابع قانونی و رویه قضایی، مواردی را می‌توان برای فک رهن ذکر کرد:
در مواردی که ملکی به عنوان وثیقه برای تضمین بدهی در رهن قرار گرفته باشد، رهن‌دهنده یا مالک ملک می‌تواند در صورت برآورده شدن شرایط خاص، دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند. این دعوا در دادگاه‌های عمومی و حقوقی قابل پیگیری است.
نکته مهم این است که دعوای الزام به فک رهن معمولاً در مورد اموال غیرمنقول مانند ملک مطرح می‌شود. اما در مورد اموال منقول مانند خودرو یا تلفن همراه که به عنوان وثیقه در اختیار مرتهن قرار می‌گیرند، می‌توان دعاوی حقوقی و کیفری دیگری مانند خیانت در امانت را نیز مطرح کرد.
برای طرح دعوای الزام به فک رهن، خواهان یا وکیل او باید در دادخواست خود اثبات کند که تمام بدهی‌های خود را به خوانده (مرتهن) پرداخت کرده است. به عبارت دیگر، خواهان باید به دادگاه نشان دهد که ادامه رهن ملک توسط خوانده غیرقانونی و ناموجه است.
طرح دعوای الزام به فک رهن مستلزم ارائه مدارکی است که حقانیت خواهان را به دادگاه اثبات کند. این مدارک باید به طور کامل و دقیق تهیه و به همراه دادخواست به دادگاه ارائه شوند. در غیراینصورت، ممکن است دعوا با رد خواسته خواهان مواجه شود. در جدول زیر، مهم‌ترین مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به فک رهن ذکر شده‌اند:
| ردیف | نام مدرک | توضیحات |
| 1 | دادخواست الزام به فک رهن | این دادخواست باید شامل مشخصات کامل خواهان و خوانده، مشخصات ملک مورد رهن و علت درخواست فک رهن باشد. |
| 2 | سند مالکیت ملک | این سند نشان دهنده مالکیت خواهان بر ملک مورد نظر است. |
| 3 | قرارداد رهن | این قرارداد باید به صورت رسمی تنظیم شده باشد و شامل شرایط رهن، میزان بدهی و مدت زمان رهن باشد. |
| 4 | مدارک مبنی بر تسویه حساب با مرتهن | این مدارک می‌تواند شامل رسید پرداخت بدهی، گواهی بانک و یا هر مدرک دیگری باشد که نشان دهنده تسویه کامل بدهی به مرتهن باشد. |
| 5 | وکالتنامه | در صورتی که خواهان از طریق وکیل اقدام به طرح دعوا کند، ارائه وکالتنامه به دادگاه ضروری است. |
| 6 | استشهادیه | در برخی موارد، ارائه استشهادیه از افراد مطلع و آگاه به موضوع می‌تواند به اثبات ادعای خواهان کمک کند. |
| 7 | مدارک هویتی | ارائه مدارک هویتی خواهان و خوانده مانند کارت ملی و شناسنامه ضروری است. |
فک رهن به معنای آزادسازی ملک از وثیقه است و به روش‌های مختلفی قابل انجام است. در ادامه به بررسی مهم‌ترین روش‌های فک رهن می‌پردازیم:
ساده‌ترین و رایج‌ترین روش فک رهن، تسویه کامل بدهی توسط راهن به مرتهن است. در این حالت، راهن با پرداخت تمام مبلغ بدهی و سود مربوطه به مرتهن، می‌تواند سند ملک خود را از رهن آزاد کند. این روش نیازی به مراجعه به دادگاه ندارد و با توافق طرفین انجام می‌شود.
در برخی موارد، رهن برای مدت زمان مشخصی تعیین می‌شود. اگر پس از انقضای این مدت، مرتهن اقدامی برای وصول طلب خود از طریق فروش ملک رهنی نکند، رهن به طور خودکار باطل می‌شود و ملک از قید رهن آزاد می‌شود.
گاهی اوقات، راهن و مرتهن با توافق یکدیگر تصمیم به فسخ قرارداد رهن می‌گیرند. این توافق می‌تواند به دلایل مختلفی مانند تغییر شرایط اقتصادی یا شخصی طرفین اتفاق بیفتد. در این صورت، با تنظیم یک سند رسمی، ملک از رهن آزاد می‌شود.
در شرایطی که راهن به تعهدات خود عمل کرده باشد و مرتهن از فک رهن خودداری کند، راهن می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به فک رهن، مرتهن را ملزم به آزادسازی ملک کند. این روش معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که راهن بدهی خود را به طور کامل پرداخت کرده باشد، اما مرتهن به دلایل مختلفی از فک رهن امتناع کند.
الزام به فک رهن یکی از ابزارهای حقوقی مهم در جهت استیفای حقوق مالکان و رفع موانع ناشی از رهن است. هرچند قانونگذار با پیش‌بینی این دعوا سعی در حمایت از حقوق راهن داشته است، اما پیچیدگی‌های این مبحث و تعدد موارد کاربرد آن، مشاوره با متخصصان را اجتناب‌ناپذیر می‌سازد.
درک صحیح از مقررات مربوط به الزام به فک رهن و آگاهی از رویه‌های قضایی می‌تواند شما را در دستیابی به حقوق قانونی خود یاری رساند. به یاد داشته باشید که در این مسیر، وکلا و مشاوران حقوقی می‌توانند با ارائه راهنمایی‌های لازم و دفاع از منافع شما، نقش موثری ایفا کنند.
