قراردادهای ملکی، پایه و اساس معاملات مهمی مانند خرید و فروش، اجاره، پیش‌فروش و مشارکت در ساخت هستند. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که یکی از طرفین یا هر دو، به دلایل مختلف، تصمیم به فسخ قرارداد می‌گیرند. اینجاست که آشنایی با شرایط و قوانین فسخ قرارداد، اهمیت حیاتی پیدا می‌کند. در این مقاله جامع و کاربردی، به بررسی تمامی جوانب فسخ قراردادهای ملکی می‌پردازیم.
آشنایی با “شرایط فسخ قرارداد ملک” برای طرفین معامله، به دلایل زیر حیاتی است:
طلاق توافقی نوعی از طلاق و فرآیندی حقوقی است که در آن زن و شوهر بر سر تمام مسائل مربوط به جدایی خود، از جمله حضانت فرزندان، مهریه، نفقه و تقسیم اموال، به طور توافقی به نتیجه می‌رسند. برای انجام طلاق توافقی، زوجین باید به همراه مدارک لازم به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کنند.
تعریف حقوقی فسخ قرارداد: فسخ کردن قرارداد املاک به معنای برهم زدن و از بین بردن قرارداد به صورت قانونی و با رعایت شرایط مقرر است. با فسخ قرارداد، آثار حقوقی آن از بین می‌رود و طرفین از تعهدات ناشی از آن رها می‌شوند.
اقاله: اقاله به معنای توافق طرفین برای برهم زدن قرارداد است. در اقاله، هر دو طرف با رضایت کامل، قرارداد را منحل می‌کنند و هیچ‌کدام حقی بر دیگری نخواهد داشت.
بطلان: بطلان به معنای بی‌اعتباری و عدم نفوذ قرارداد از ابتدا است. قرارداد باطل هیچ اثر حقوقی ندارد و گویی از ابتدا منعقد نشده است.
فسخ قانونی: فسخ قانونی به مواردی گفته میشود که قانون به یکی از طرفین یا هر دو، حق فسخ قرارداد را می‌دهد. این حق می‌تواند به دلیل تخلف طرف مقابل از تعهدات، بروز شرایط پیش‌بینی نشده در قرارداد یا سایر موارد قانونی باشد.
فسخ قراردادی: فسخ قراردادی به مواردی گفته میشود که طرفین در قرارداد، برای خود یا یکدیگر، حق فسخ در نظر گرفته‌اند. این حق می‌تواند به صورت شرط ضمن عقد یا توافق بعدی باشد.
انتخاب وکیل مجرب و متخصص می‌تواند به شما کمک کند تا پرونده های حقوقی خود را با کمترین چالش و در کوتاه‌ترین زمان ممکن به سرانجام برسانید. وکیل طلاق، متخصصی است که در زمینه مسائل مربوط به طلاق، از جمله طلاق توافقی، طلاق یک طرفه و طلاق از جانب زوجه، دانش و تجربه دارد.
شرایط اساسی برای فسخ قرارداد املاک: برای اینکه فسخ قرارداد به صورت قانونی و معتبر انجام شود، باید شرایط زیر رعایت گردد:
وجود حق فسخ: در شرایط فسخ قرارداد ملک، برای فسخ قرارداد، باید یکی از طرفین یا هر دو، دارای حق فسخ باشند. این حق می‌تواند ناشی از قانون (فسخ قانونی) یا توافق طرفین (فسخ قراردادی) باشد.
قصد و اراده فسخ: طرفی که حق فسخ دارد، باید قصد و اراده خود را برای فسخ قرارداد به صورت صریح و روشن اعلام کند. این اعلام می‌تواند به صورت کتبی یا شفاهی باشد.
رعایت تشریفات قانونی: در برخی موارد، قانون برای فسخ قرارداد، تشریفات خاصی را پیش‌بینی کرده است.
قانون مدنی، موارد متعددی را برای فسخ قرارداد پیش‌بینی کرده است که برخی از مهم‌ترین آنها عبارتند از:
خیار مجلس: حق فسخ فوری پس از انعقاد قرارداد
خیار حیوان: حق فسخ در صورت معیوب بودن حیوان خریداری شده
خیار شرط: حق فسخ در صورت تحقق شرطی که در قرارداد پیش‌بینی شده است
خیار تخلف از شرط: حق فسخ در صورت تخلف طرف مقابل از شروط قرارداد
خیار غبن: حق فسخ در صورت وجود غبن فاحش (ضرر بیش از حد) در معامله
فسخ از سوی موجر:
فسخ از سوی مستأجر:
| شرایط فسخ از سوی موجر | شرایط فسخ از سوی مستأجر |
| عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر | عدم تحویل ملک در زمان مقرر |
| استفاده نامناسب از ملک توسط مستأجر | وجود عیب و نقص در ملک که مانع از استفاده مناسب از آن میشود |
| تخلف مستأجر از شروط مندرج در قرارداد | تخلف موجر از شروط مندرج در قرارداد |
موارد فسخ پیش‌بینی شده در قرارداد: طرفین می‌توانند با توجه به شرایط فسخ قرارداد ملک، در قرارداد مشارکت در ساخت، مواردی را برای فسخ قرارداد پیش‌بینی کنند.
موارد فسخ قانونی: قانون نیز مواردی را برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی کرده است.
2. مهلت اعلام فسخ: در فسخ قانونی، مهلت اعلام فسخ بستگی به نوع خیار و شرایط قرارداد دارد. در فسخ قراردادی، مهلت اعلام فسخ بستگی به توافق طرفین دارد. در صورت عدم تعیین مهلت، فسخ باید در مدت زمان معقولی اعلام شود.
3. مراجعه به مراجع قانونی (در صورت لزوم): در صورتی که طرف مقابل با فسخ قرارداد مخالفت کند یا در انجام تعهدات خود کوتاهی نماید، میتوانید به مراجع قانونی زیر مراجعه کنید: در صورتی که موضوع اختلاف پیچیده باشد یا ارزش مالی آن بالا باشد، میتوانید به دادگاه مراجعه کنید. در صورتی که موضوع اختلاف ساده باشد و ارزش مالی آن کم باشد، میتوانید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید. اگر در قرارداد، شرط داوری پیش‌بینی شده باشد، میتوانید به هیئت داوری مراجعه کنید.
4. آثار و پیامدهای فسخ قرارداد: پس از فسخ قرارداد، آثار حقوقی آن از بین می‌رود و طرفین از تعهدات ناشی از آن رها می‌شوند. برخی از مهم‌ترین آثار و پیامدهای فسخ قرارداد عبارتند از:
در این مقاله، به بررسی جامع و کامل شرایط فسخ قراردادهای ملکی پرداختیم. با مفاهیم پایه، شرایط عمومی و اختصاصی هر نوع قرارداد، مراحل قانونی و نکات کاربردی آشنا شدیم. اکنون می‌دانید که فسخ قرارداد، حقی است که در صورت رعایت شرایط قانونی، به شما امکان می‌دهد از یک قرارداد نامطلوب خارج شوید و از ضرر و زیان جلوگیری کنید.
اما فراموش نکنید که فسخ قرارداد، تصمیمی حساس و مهم است که باید با آگاهی کامل و پس از مشورت با وکیل متخصص اتخاذ شود. بنابراین، قبل از هرگونه اقدامی، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا بتوانید بهترین تصمیم را برای خود بگیرید. همچنین، توصیه می‌کنیم برای افزایش آگاهی خود در مورد حقوق و تکالیفتان در قراردادهای ملکی، به مطالعه بیشتر در این زمینه بپردازید و از منابع معتبر و به‌روز استفاده کنید. با آگاهی بیشتر، میتوانید از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری کنید و معاملات ملکی خود را با اطمینان خاطر انجام دهید.
