الزام به اخذ پایان کار

دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان چیست

سازندگان املاک ، مکلف هستند که طبق پروانه ساختمان ، اقدام به ساخت و ساز نمایند ؛ در غیر این صورت ، ممکن است که شهرداری ، به عنوان مرجع ذی ربط در خصوص تخلفات ساختمانی ، آنها را جریمه کرده و در موارد خاص نیز ، حکم به تخریب ملک صادر نماید . به همین دلیل ، پس از اینکه عملیات ساخت و ساز ملک ، طبق پروانه ساخت و ساز به اتمام رسید ، لازم است که کارشناسان شهرداری ، مطابقت عملیات مذکور را با قانون و پروانه ساختمان ، مورد تایید قرار دهند .

در صورت تایید همه جانبه این موضوع ، شهرداری ، گواهی پایان کار ساختمان را صادر می کند که ادارات مربوطه ، بر مبنای این گواهی ، خدماتی همچون اعطای انشعاب آب و برق و گاز را در خصوص ملک ، ارائه داده و ذی نفع ، پس از دریافت این گواهی ، می تواند اقدام به دریافت سند رسمی برای ملک نموده و سند تفکیکی را نیز دریافت کند .

اما گاهی ، شخصی که مکلف به دریافت گواهی پایان کار ساختمان بوده ، از انجام اقدامات لازم در این خصوص ، امتناع می کند . به عنوان مثال ، زمانی که قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تنظیم شده و سازنده ، طبق قرارداد ، مکلف به دریافت گواهی پایان کار شده است ، به دلیل تخلفات ساختمانی انجام شده یا هر دلیل دیگر ، از ایفای تعهد خود امتناع کرده و به این ترتیب ، حقوق قانونی مالک ، خدشه دار می شود .

در مواردی هم ، این فروشنده ملک ( نه سازنده ) است که متعهد به دریافت این گواهی بوده و بعد از دریافت مبلغ معامله ، از دریافت گواهی پایانکار ، امتناع می کند که چون خریدار ، نمی تواند سند رسمی برای ملک خود دریافت کند ، می تواند علیه فروشنده و سازنده ، دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان را اقامه نماید  و در صورت عدم تحویل به موقع نیز دعوی الزام به تحویل ملک را اقامه کند .

در همه این موارد ، شخص ذی نفع ، به عنوان مالک یا خریدار ملک ، می تواند علیه متعهد ، دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان را در دادگاه اقامه کند که در این صورت ، دادگاه پس از بررسی موضوع ، می تواند حکم به الزام متعهد به دریافت گواهی پایان کار ساختمان را صادر نموده و پس از آن ، با صدور اجراییه ، این فرد را مکلف به انجام تعهد خود نماید که در ادامه ، نحوه و مراحل طرح این دعوی را نیز ، توضیح خواهیم داد .

شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان چیست و در چه مواردی اقامه می شود . اما در تکمیل بحث ، قصد داریم به این سوال نیز پاسخ دهیم که شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان چیست ؟

همانطور که اشاره شد ، دعوای الزام به اخذ پایان کار ، در شرایطی اقامه می شود که سازنده ملک در قراردادهای مشارکت در ساخت و یا فروشنده ملک در قرارداد بیع ، که طبق قرارداد ، مکلف به اخذ گواهی پایان کار بوده اند ، از انجام اقدامات لازم در خصوص دریافت این گواهی ، امتناع می کنند که در برخی موارد ، این امر به دلیل تخلفات ساخت و ساز یا بدهی به شهرداری می باشد .

اما باید به این نکته نیز توجه داشت که گاهی ، مالک یا خریدار ، طبق قرارداد ، مکلف به انجام امری بوده تا سازنده یا فروشنده ، اقدامات لازم برای اخذ گواهی را انجام دهد ؛ مثل پرداخت وجه . لذا در صورت عدم انجام این تکلیف ، شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ، وجود نداشته و ذی نفع ، باید ابتدا تعهدات خود را عملیاتی نموده و سپس ، این دعوا را اقامه نماید .

توجه به این نکته ضروری است که اخذ پایان کار ساختمان ، یکی از مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و دریافت صورت مجلس تفکیکی است و به همین دلیل ، می توان هر سه این دعاوی را ضمن یک دادخواست مطرح کرد . لکن ، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، بدون دریافت گواهی پایان کار ، امکان پذیر نخواهد بود که در ادامه ، نمونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان را نیز ، ارائه خواهیم داد .

نحوه و مراحل طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار توسط خواهان ، نیازمند طی مراحل و نحوه ای است که در این قسمت ، قصد داریم به بررسی آنها بپردازیم . دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان ، یک دعوای حقوقی محسوب می شود که نحوه و مراحل طرح این دعوا ، به این صورت است که ابتدا ، خواهان ، باید دادخواستی مبنی بر الزام متعهد به اخذ گواهی پایان کار تهیه نموده و آن را به ثبت برساند تا دادگاه صالح ، آن را مورد رسیدگی قرار دهد .

نحوه ثبت دادخواست مربوط به دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان ، به این صورت است که یا خواهان ، وکیل ملکی گرفته و یا اینکه خودش به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، مراجعه و پس از پرداخت هزینه های مربوطه ، دادخواست خود را به ثبت می رساند . به هر حال ، این دادگاه حقوقی است که پس از ارجاع دعوی ، به دادخواست رسیدگی کرده و حکم صادر می کند .

مراحل دعوای الزام به اخذ پایان کار ، پس از طرح دعوی در دادگاه ، به این نحوه است که در صورت لزوم ، خواهان در دادگاه حاضر شده و توضیحات لازم را بدهد ، مدارک مربوطه را به دادگاه ارائه نموده و از خود دفاع کند . پس از پایان رسیدگی نیز ، دادگاه حکم صادر می کند که پس از قطعیت یافتن حکم ، می بایست اجرایی شود . اجرایی شدن این حکم ، به این صورت است که خواهان ، از دادگاه صادر کننده رای ، تقاضای صدور اجراییه می نماید .

مرحله بعدی ، این است که اجراییه ، به متعهد ابلاغ می شود و او ، به مدت سی روز فرصت دارد که اقدامات لازم در خصوص اجرای رای را انجام داده و در غیر این صورت ، بر اساس رای دادگاه ، خود خواهان یا شخص ثالثی ، اقدام به اجرای حکم دادگاه در خصوص اخذ پایان کار ساختمان نموده و هزینه های مربوط به آن را از متعهد ، دریافت می کند .

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

در قسمت های قبل ، نحوه طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان را مورد بررسی قرار دادیم . اما سوال مهمی که در خصوص الزام به اخذ پایان کار مطرح می شود ، این است که چه مدارکی برای طرح این دعوا لازم است و به عبارت دیگر ، در صورتی که خواهان ، بخواهد به صورت قانونی ، سازنده و یا مالک را ملزم به اخذ پایان کار نماید ، باید چه مدارکی را به دادخواست خود ضمیمه نماید ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ، شامل موارد زیر است :

مدارک هویتی خواهان ، از جمله شناسنامه و کارت ملی مالک ،

قراردادهای ملکی منعقده میان طرفین ، اعم از مبایعه نامه و یا قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ؛

در صورت وجود مدارک دیگر از جمله سند مالکیت ، می توان آن را نیز ، ضمیمه دادخواست کرده تا دادگاه ، به آن رسیدگی نماید .

یکی دیگر از مسائل مهمی که در خصوص نحوه اخذ پایان کار ساختمان وجود دارد ، این است که ساخت و ساز انجام شده ، لزوما می بایست مطابق پروانه ساختمان اخذ شده انجام گیرد . یکی از مسائلی که در پروانه ساخت و ساز ساختمان قید می شود ، بحث تراکم ساختمان می باشد که پیشنهاد می شود برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص ، مقاله زیر را نیز ، مطالعه نمایید .

هزینه دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان نیز ، همچون سایر دعاوی حقوقی ، نیازمند پرداخت هزینه های دادرسی می باشد که خواهان ، در موقع طرح دادخواست خود ، می بایست اقدام به پرداخت آن نماید . بنابراین ، سوالی که مطرح می شود ، این است که هزینه دعوای الزام به اخذ پایان کار چقدر است و توسط چه شخصی ، قابل پرداخت خواهد بود ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که دعوای الزام به اخذ پایان کار ، یک دعوای غیر مالی محسوب می شود و به همین دلیل ، می بایست هزینه های مربوط به دعاوی غیر مالی را برای رسیدگی به آن ، پرداخت کرد که مبلغ آن ، بر اساس نرخ تعرفه خدمات قضایی در همان سال ، تعیین می شود . بر اساس تعرفه خدمات قضایی سال 1401 ، هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی همچون دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان ، بسته به نوع دعوی ، از چهل تا یکصد و هشتاد هزار تومان می باشد .

پرداخت کننده این هزینه ، خواهان می باشد ؛ لکن ضمن دادخواست تقدیمی به دادگاه ، می تواند کلیه خسارات قانونی و هزینه های دادرسی را نیز ، از خوانده دعوی مطالبه نماید . همچنین ، در صورتی که خواهان ، اموال کافی برای پرداخت هزینه ها را نداشته باشد ، می تواند تقاضای اعسار از پرداخت هزینه های دادرسی را نیز داشته باشد .

دادگاه صالح برای دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

همانطور که گفتیم ، دعوای الزام به اخذ پایان کار ساخت و ساز ، نوعی دعوای حقوقی است و به همین دلیل ، مطابق تشریفات مذکور در قانون آیین دادرسی مدنی ، به آن رسیدگی می شود . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که کدام دادگاه ، صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار را داشته و دادخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان در کدام دادگاه رسیدگی می شود ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی ، در دعاوی مربوط به اموال غیر منقول ، دادگاه حقوقی محلی که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شده ، صلاحیت رسیدگی به دعوی را خواهد داشت . به همین دلیل ، دادگاه صالح ، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است ؛ حتی اگر خوانده یا خواهان دعوی در آن شهر ، سکونت نداشته باشند . لذا دادگاه صالح برای طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ، دادگاهی است که ساختمان در حوزه آن واقع شده است .

لازم به ذکر است که نحوه اخذ گواهی پایان کار ساختمان ، به این صورت است که عوارض ساختمان ، به شهرداری پرداخت شده باشد که شامل عوارضی همچون نوسازی و عمران شهری ، عوارض کسب و پیشه و عوارض مدیریت پسماند می باشد . پیشنهاد می شود برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص این عوارض ، نرخ و نحوه محاسبه و استعلام آنها ، مقاله زیر را نیز ، مطالعه نمایید .