دستور تخلیه

^{اعتراض به دستور تخلیه امکان پذیر است ؟}

همانطور که در بالا اشاره شد دستور تخلیه از سوی موجر و مستاجر قابل اعتراض است.و البته آنطور که از مقررات استنباط می شود شکایت و اعتراض نسبت به آن با طرق معمول شکایت متفاوت است؛ مانند اینکه مستاجر می تواند در صورت ادعای وجود حق بدون امکان توقف اجرای دستور تخلیه نسبت به آن اعتراض نماید یا اینکه مستاجر حق خواهد داشت از مقام قضایی صالح تقاضای مهلت بنماید.

همچنین موجر می تواند در صورت رد تقاضای صدور دستور تخلیه در شورای حل اختلاف نزد قاضی این شورا در این خصوص اعتراض کند.

در هر حال لازم است توجه شود که چون دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است و از جهت ماهیت نه حکم محسوب می شود و نه قرار ، آنچه برای آراء و نحوه شکایت از آنها در قانون آمده است ، در خصوص دستور تخلیه صدق نمی نماید و البته قانونگذار تلاش نموده راه هایی را برای حفظ حقوق موجر پیش بینی نماید.

مستندات قانونی

ماده ی ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴

در موارد زیر قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می کند:

الف -…

ب – تمامی دعاوی مربوط به تخلیه ی عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه…..

ماده ی ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶  

قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیلع دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود، گواهی شود.

ماده ی ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

پس از انقضای مدت اجاره ی بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه ی عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ی قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده ی ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح  تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

 ماده ی ۲ آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی باشد:

۱ – روابط استیجاری قبل از اجرای قانون

۲ – روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه ی موجر.

در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.

۳-روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.

۴ – موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.

 ۵ – در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده ی ۲ قانون تنظیم نشده باشد.

 تبصره – رابطه ی استیجاری در اماکنی که ابتدا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید میشود مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.

ماده ی ۳ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده ی ۲ قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

ماده ی ۴ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

رییس حوزه ی قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر، حسب مورد، مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد کرد.

ماده ی ۵ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل عین مستأجره و به موجر در محل مندرج درقرارداد صورت می گیرد مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر کرده باشند.

ماده ی ۶ آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

اجرای دستور تخلیه صادر شده توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور ابلاغ و اجرا می.شود مأمور مکلف است آن را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر، ابلاغ و در نسخه ی ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن ،رسید مراتب را در ابلاغ نامه، قید و ظرف ۳ روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند.

ماده ی ۷ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

چنان چه مستأجر در محل حضور نداشته باشد مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ می‌شود.

ماده ی ۸ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

 هرگاه اشخاص مذکور در ماده ی قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند مأمور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل الصاق می‌کند.

 تبصره – در اعلامیه مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهد شد که چنان چه ظرف ۳ ،روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده ی قانونی وی و یا دفتر دادگاه ،نكند، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مامور اجرا انجام می پذیرد.

ماده ی ۹ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

در مورد اسناد رسمی ،اجاره درخواست صدور اجراییه، جهت تخلیه ی مورد اجاره از دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند به عمل خواهد آمد.

ماده ی ۱۳ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

چنان چه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مستاجر قادر به تخلیه ی مورد اجاره نباشد و استمهال ،کند مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده، گزارش می‌شود مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

ماده ی ۱۷ آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶

در غیر از موارد مذکور در ماده ۴ ،قانون چنانچه مستاجر، مدعی حقی باشد میتواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، فقط دادگاه از ثبوت ادعا پس به تأمین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم میکند در این خصوص مستاجر می تواند تأمین حقوق خود را از دادگاه درخواست کرده و دادگاه مکلف است. نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ کند.

ماده ی ۱۸ آیین نامه‌ی قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶

در صورتی که دستور تخلیه ی مورد ،اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم میکند اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد مگر این که دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی ،موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد.

ماده ی ۱۹ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده ی قبل به موجب حکم نهایی رد شود موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.

ماده ی ۲۰ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابهی آن از مستاجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان ،شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه ی درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه ی آن به دایره ی اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.

تبصره – در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه ی آن در سند اجاره عادی) و یا (رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود میتواند طبق ماده ۵ ،قانون اقدام به احقاق حق خود کند.

 رویه و نظریات قضایی

نظریه ی مشورتی شماره ۷/۳۸۳۶ مورخ ۷۸/۷/۷ اداره حقوقی قوه ی قضاییه

 قراردادهای شفاهی چه قبل از اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ چه بعد از اجرای این ،قانون تابع قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سالهای ۵۶ و ۶۲ بر حسب سند می‌باشد.

نظریه ی مشورتی شماره ۷/۹۱۳۶ مورخ ۱۳۷۸/۳/۱۱ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، درخواست تخلیه از ناحیه ،موجر نیاز به دادخواست ندارد و هزینه ی دادرسی آن برابر هزینه دادرسی، دعاوی غیرمالی است.

 نظریه ی مشورتی شماره ۷/۲۳۵۶ مورخ ۱۳۸۴/۴/۶ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به مفاد ماده ی یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، کلیه ی اماکن اعم از مسکونی و تجاری و غیره که بعد از لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره داده میشوند چنان چه دارای شرایط مقرر در ماده ی ۲ این قانون باشند، تخلیه ی آن تابع مقررات ماده ۳ قانون و در صورتی که رعایت شرایط ماده ی ۲ نشده باشد، تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

نظریه مشورتی شماره ی ۷/۸۱۱۲ مورخ ۱۳۸۵/۱۰/۲۵ اداره ی کل حقوق قوه ی قضاییه

دستور تخلیه ی موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ یک دستور قضایی است و رأی محسوب نمی شود که طبق مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قابل تجدید نظر باشد.بنابراین موردی برای رسیدگی و اظهار نظر دادگاه تجدید نظر در خصوص دستور تخلیه ی مذکور، قانوناً نیست و نمی‌تواند دستور تخلیه ی صادر شده را نقض کند. 

اگر مستأجر مدعی حقی از قبیل حق کسب و پیشه باشد باید مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی با ارایه دادخواست آن را مطالبه کند. در فرض سؤال که مستأجر، بدون تقدیم دادخواست و طرح دعوی، صرفاً به لحاظ ادعا داشتن حق کسب و پیشه به دستور تخلیه ی مقام قضایی اعتراض کرده است موجبی برای رسیدگی دادگاه بدوی جهت اظهار نظر در خصوص دستور تخلیه صادره نبوده که حکم به رد اعتراض صادر کند.

  با توجه به این که پرونده به دادگاه تجدید نظر ارسال شده است، این دادگاه ضمن نقض رأی بدوی به لحاظ این که دعوی مطالبه ی حق کسب و پیشه توسط مستأجر، طبق مقررات قانون طرح نشده است و قابل رسیدگی بدین کیفیت نمی باشد باید قرار عدم استماع دعوی صادر و مستأجر را هدایت کند که مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی، طرح دعوی کند.

^{نمونه دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف} 

به تاریخ …….. در وقت فوق العاده پرونده کلاسه …… حوزه ……

شورای حل اختلاف مجتمع شماره 6 تهران تحت نظر است و برابر محتویات پرونده ملاحظه می گردد اقدامات اعضاء حوزه منجر به صلح و سازش بین طرفین دعوا نگردیده، لذا پرونده از طرف سرپرست مجتمع در اجرای مواد 11 و 45 قانون شورای حل اختلاف 87/04/18 جهت صدور رای به اینجانب ارجاع گردیده که با عنایت به محتویات پرونده، ختم تحقیقات را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به اتخاذ تصمیم نهایی می نماید :

رای قاضی شورا

دستور تخلیه

در خصوص دادخواست خواهان ………….. فرزند ….. به طرفیت خوانده …….. فرزند ……. مبنی بر درخواست صدور دستور تخلیه یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی فرعی … بخش … اراضی ….. به نشانی ……….. نظر به اینکه رابطه استیجاری ما بین طرفین به حکایت مندرجات سند اجاره عادی ابرازی از طرف خواهن که در حین تنظیم توسط دوشاهد گواهی شده ثابت بوده و عقد اجاره نیز در مورخ ……. به انقضاء رسیده و موجر با تقدیم درخواست عدم رضایت خود را به ادامه رابطه استیجاری اعلام داشته و مبلغ ودیعه اجاره را طی فیش شماره ….. مورخ …. به حساب شماره ….. امانی دادگستری واریز نموده.

لذا استمرار تصرف مستاجر در عین مستاجره فاقد وجاهت شرعی و قانونی بوده و در اجرای ماده 11 قانون شورای حل اختلاف و مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دستور تخلیه به مستاجر از عین مستاجره فوق صادر و اعلام می گردد.

اجرای احکام دادگستری ظرف مدت 24 ساعت نسخه دوم این دستور رار به مستاجر ابلاغ و ظرف مدت 3 روز پس از ابلاغ، نسبت به اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره موجر اقدام می نماید دستور صادره قطعی است.

دستور تخلیه و برخی نکات کلیدی مرتبط با آن

(۱) اگر یکی از طرفین و یا هر دو طرف به جای امضا اثر انگشت خود را درج کنند برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری ،تخلیه خارج میکنند و معتقدند باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.

(۲) در دعوای ،تخلیه صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه کفایت میکند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک نیز باشد. با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه می‌شود.

(۳) اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک خود باشد یا طلبی از بابت آب، برق … داشته ،باشد باید نسبت به طرح دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی های مذکور، اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره ی اجرا تحویل دهد تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر، خودداری شود.

(۴) اگر مستأجر به عنوان تضمین تخلیه و یا تضمین پرداخت اجاره چک و یا سندی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شده باشد، در زمان تخلیه ی ملک این اسناد باید به مستأجر و یا اجرای احکام تحویل شود. در غیر این صورت ملک، تخلیه نمی‌شود.

 اگر موجر چک و یا سند مذکور را گم کرده باشد و یا به سرقت رفته باشد می‌بایست از دادگاه، صالح حکمی مبنی بر مفقود شدن و یا سرقت چک صادر شود و پس از صدور و قطعیت رأی ،فوق نیازی به ارایه ی چک و یا سند به شورای حل اختلاف نیست.

(۵) ذیل قرارداد اجاره می‌بایست حتماً امضای دو نفر به عنوان شاهد درج شود و صرف حضور چند شاهد در زمان انعقاد قرارداد، کفایت نمی کند.

(۶) اگر چه ماده ی ۱۳ آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، امکان استمهال مستأجر در موارد فورس ماژور را برای یک بار و به مدت یک ماه پذیرفته است؛ ولی برخی از صاحب نظران معقتد هستند که این آیین نامه با روح قانون که بر فوریت تخلیه تأکید دارد منطبق نیست و نمیتوان به آن استناد کرد.

(۷) برای تمدید قرارداد اجاره نیازی به دو نفر شاهد نیست و تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد همان آثار قرارداد اولیه را دارد.

۸) ملکی که آن از طرف ،مالک اجازه ی احداث بنا به مستأجر داده در مستحدثاتی در آن ایجاد شده ،است قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیانی متعلق به مستأجر بوده و مالک صرفاً میتواند اجاره بهای زمین را دریافت کند.

 (۹) اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد از آن جا که دستور تخلیه یک دستور اداری است و حکم نیست مرجع صادر کنندهی ،دستور میتواند از دستور خود عدول کند و نیازی به ارجاع امر به مرجع بالاتر نیست.

(۱۰) اگر در ملک استیجاری در زمان ،تخلیه اثاث و وسایلی باشد و مستأجر نیز در زمان تخلیه حاضر نباشد می‌توان با معرفی یک انبار عمومی به عنوان امین اموال ، وسایل را به انبار عمومی منتقل کرد.

۱۱) در صورتی که دستور تخلیه ی مورد اجاره صادر شود و مستأجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند ،دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد. شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم میکـ کند. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی.باشد مگر این که دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستأجر را مدلل، بداند در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد.

مستندات قانونی

ماده ی ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴

در موارد زیر قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می کند:

الف -…

ب – تمامی دعاوی مربوط به تخلیه ی عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه…..

ماده ی ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶  .

قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیلع دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود، گواهی شود.

ماده ی ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶