به نوع کاربرد ملکی که در آن زندگی می‌کنیم و یا مشغول به کار‌هستیم، کاربری ملک گفته می‌شود. گاهی بنا به دلایلی از جمله سود بیشتر، باید کاربری ملک را تغییر بدهیم و امروزه قوانین تغییر کاربری ملک روی کار آمده تا هر ملک در راسته کاری خود، سود دریافت کند. قوانین شهر‌داری‌ها امروزه طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ این موضوع را ممنوع کرده است ولی در بعضی موارد هم قانون‌گذار اجازه می‌‌دهد که تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری یا اداری انجام شود.
در این مطلب با چه مواردی آشنا می شویم ؟
وکیل امور ملکی بهترین مشاور برای شما در مواجهه با قوانین تغییر کاربری زمین است. یک وکیل امور ملکی به جزئیات این قانون آشنا است و می تواند بهترین مشاوره را در این رابطه به شما بدهد.
برای تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری، براساس قوانین تغییر کاربری ملک، مراحلی وجود دارد. اولین مرحله تغییر کاربری، پر‌کردن فرم درخواست در دفاتر نوسازی است. اگر ساختمان از لحاظ زیر‌ساختی و محیطی مشکلی نداشته باشد، جهت تکمیل و فراهم شدن زیر‌ساخت های تجاری، شروطی تعیین می‌شود.
اگر از نظر سازمان نوسازی قابلیت تغییر وجود نداشته باشد، باید با توجه به قوانین دفاتر نوسازی تخریب کامل ساختمان قدیمی و نوسازی ملک مسکونی انجام بگیرد. وقتی که شرایط و ضوابط تبدیل شدن ملک مسکونی به تجاری وجود داشته باشد، بدون گذراندن این مراحل هم می‌شود مجوز مورد نیاز را دریافت کرد. وکیل ملکی در تهران با وضعیت این قوانین در شهر تهران آشنا است و می تواند بهترین مشاور برای شما، در صورت داشتن پرونده ملکی حقوقی باشد.
املاکی که واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند، واحدهایی به منظور اسکان دائم یا موقت افراد هستند. پس کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته‌ای گفته می‌شود که برای سکونت فرد و خانوار ساخته شده باشند.
ملک تجاری بر اساس قوانین شهرداری به همه واحد‌های تجاری گفته می‌شود که با‌هدف تجارت و کسب ساخته شده باشند ویا واحد‌های صنعتی باشند که زیر‌نظر فعالیت صنفی و تجاری قرار گرفته‌اند. به عبارت دیگر می‌شود گفت به مکانی که در‌آن کاسب یا تاجر به فعالیت های خرید و فروش مشغول هستند، ملک تجاری می‌گویند. مصادیق مربوط به ملک تجاری در‌قوانین شهرداری کامل قید شده‌است.
همه ساختمان‌هایی که مربوط به نهاد های دولتی هستند و یا ساختمان‌هایی که مسکونی یا تجاری تعریف نمی‌شوند، ملک اداری نام گذاری شده‌اند. پس در ملک اداری افراد حقیقی وحقوقی مشغول به کار‌هستند. فعالیت‌هایی که به دولت و بخش خصوصی مربوط باشد، در ملک اداری انجام می‌شود. یک وکیل ملکی بر روندهای قضایی و حقوقی مختلف ملکی تسلط دارد. استفاده از یک وکیل ملکی در پیگیری پرونده های حقوقی تان بهترین گزینه به شمار می‌رود.
| انواع کاربری ها | تشریح وضعیت آنها |
| کاربری ملک مسکونی | واحدهایی به منظور اسکان دائم یا موقت افراد |
| کاربری ملک تجاری | واحدهایی با‌هدف تجارت و کسب |
| کاربری ملک اداری | واحدهایی مربوط به دولت و بخش خصوصی |
وکیل طلاق هم مانند یک وکیل ملکی می تواند به بهترین شکل پرونده های حقوقی شما را پیگیری نماید. برای استفاده از خدمات وکیل طلاق بهتر است ابتدا با اهمیت او آشنا شوید.
براساس “قوانین تغییر کاربری ملک” و همان‌طور که گفته شد برای تغییر کاربری ملک باید فرم درخواست را پر کنید. در‌آن مشخصات مالک و‌ملک خواسته شده است. باید عنوان کنید که می‌خواهید چه نوع کاربری را انجام دهید. مشخص کنید که آیا ملک مسکونی مد‌‌نظرتان هست یا ملک تجاری؟
پس از آنکه این مراحل را گذراندید باید مدارک خود را به دفاتر نوسازی ارائه داده و منتظر باشید تا روند کارها به طور الکترونیکی طی شود. شما می‌توانید در سایت‌های مرتبط با دفاتر نوسازی، مراحل تغییر کاربری ملک خود را دنبال کنید و در کل این روند اداری زمان بر خواهد بود.
طلاق توافقی یکی از انواع طلاق و پرونده های قضایی است. در طلاق توافقی طرفین بر سر جزئیات طلاق به یک توافق مشترک رسیده و اقدام به تنظیم توافقنامه طلاق توافقی می نمایند.
تغییر کاربری زمین برای مالکان یک دغدغه محسوب می‌شود که این دغدغه در شهر‌های بزرگ بیشتر است. دلیل عمده این مسئله هم بالا بودن ارزش ملک‌های تجاری است که باعث شده بیشتر تغییر کاربری زمین از مسکونی به تجاری باشند. مالک قبل از اینکه اقدامی در‌‌جهت ساخت و ساز انجام دهد، باید به قوانین تغییر کاربری ملک عمل کند که یکی از اصلی ترین موارد این قانون، گرفتن پروانه ساخت از طریق شهرداری است.
اگر به این قانون عمل نکند و پروانه ساخت دریافت نکرده باشد، این معنی را دارد که ساخت و ساز‌غیر‌قانونی صورت گرفته است. ضوابط در پروانه ساخت کامل قید شده و به نوع کاربری آن مالک رضایت دارد. اگر بعد از ساخت ملک مسکونی، بخواهد از آن ملک استفاده‌ی اداری یا حتی تجاری کند، متخلف شناخته خواهد شد.
برای تغییر کاربری املاک، در بازرسی اظهاراتی که مالک داشته با آن چیزی که در بازرسی انجام شده باید با هم مطابقت داشته باشند که در این مرحله باید اطلاعاتی که برای تغییرکاربری جمع آوری شده، جامع باشند.
حتما باید از شرایط محیطی ملک تا عرض معبر در جریان بازرسی ملک مسکونی یا تجاری انجام شود. بعد از این مراحل توسط دفاتر نوسازی، دستور نقشه جدید صادر می‌شود که در این نقشه جدید براساس فضای شهری و جایگاه ملک طراحی جدید نقشه وجود دارد و نوع کاربری و تعداد طبقات صورت می‌گیرد.
بر طبق دستور ترسیم نقشه جدید تغییر کاربری، باید مالک آن ملک مسکونی یا تجاری واداری، اقدامی برای تهیه نقشه انجام دهد. نکاتی هم که در تهیه نقشه جدید ذکر‌شده، باید کاملا در نقشه جدید مشخص باشد. بعد از طریق مالکان و مهندسان طراح به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. وقتی که بررسی کامل توسط این نهاد انجام شد، از طریق کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی تایید یا رد می‌شود و مجوز را صادر می‌کنند.
برای صدور نقشه، کارشناسان دفاتر نوسازی کمبود‌های ملک و شرایط اطراف ملک را برای ملک تجاری در نظر گرفته و اگر مالک به ضوابطی که شهرداری برایش تعیین کرده اعتراض داشته باشد، باید قبل از تکمیل مراحل تغییر کاربری ملک خود، به دفاتر خدمات نوسازی مراجعه کرده و شکایت خود را اعلام کند.
با اینکه برطبق قوانین شهرداری کاربری قید شده در پروانه کسب را نمی‌شود تغییر داد و به نوع دیگری استفاده کرد، ولی استثنائاتی در این قوانین پیش‌بینی شده. یکی از قوانین تغییر کاربری استفاده تجاری از ملک مسکونی است که دارای شرایطی زیر باشد.
بعد‌از‌اینکه مجوز‌های لازم از طرف دفاتر خدمات نوسازی اخذ شد، به‌خاطر تغییرکاربری ملک، باید ملک مد‌نظر تخریب شده و ساختمانی با آیتم‌های جدیدی که در آن باید رعایت بشود جایگزین ملک قبلی می‌شود. در همه موارد تغییر کاربری املاک، حتما نیازی به تخریب ساختمان قدیمی نیست و فقط گرفتن مجوز کافی است.
هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری یک ملک وجود دارد و یا هزینه هایی که برای تخریب ملک و از نو ساخته شدن آن شده، به چند مورد تقسیم می‌شوند. در این باره رقم دقیقی را نمی‌توان ارائه داد و مقداری از هزینه‌های تغییر کاربری ملک به هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا تجاری و اداری که برطبق کاربری و موقعیت ملک مد‌نظرمشخص خواهد شد.
عوامل تاثیر گذار دیگری مانند موقعیت جغرافیایی، موقعیت ملک از نظر متراژ و قرار داشتن در بافت شهری و بافت ساختمانی در تعیین هزینه های تغییر کاربری وجود دارند. به عنوان مثال ممکن است که هزینه تغییرکاربری ملک برای یک خیابان یا کوچه با خیابان یا کوچه مجاور آن متفاوت باشد و حتی ممکن است این مسئله برای دو ساختمان مجاورهم قابل توضیح باشد.
یک نرخ پایه برای تغییرکاربری ملک‌هرساله از طریق شهرداری تصویب شده و با مراجعه به شهرداری، اطلاعات لازم کسب می‌شود. اگر کمتر از میزان مصوب شورا در شهرداری یک منطقه از فردی دریافت شود، تخلف صورت گرفته و با شکایات از فرد مد‌نظر هزینه‌ها اخذ می‌شود.
در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری در سال ۱۳۵۲ آمده است که مقرر شده، شهرداری مکلف است که در پروانه ساختمانی بر طبق ضوابط نقشه مذکور، نوع استفاده از ساختمان را قید کند.
نوع کاربری ملک ها در پروانه ساخت آنها ثبت شده و شهرداری این وظیفه را دارد که همیشه بر نوع کاربری ملک نظارت کرده و از تغییرکاربری ملک با تخلفات نقض قوانین جلو‌گیری کند. تغییر کاربری ملک به صورت غیر قانونی، تخلف از قوانین بوده و مجازات سنگین نقدی و حبس را به دنبال خود دارد.
تغییر کاربری ملک با‌توجه به نوع کاربرد ملک شرایط و ضوابط خاصی دارد و باید به صورت کاملا قانونی این کار انجام شده و مجوز لازم اخذ گردد. در غیر این‌صورت مجازاتی به دنبال خواهد داشت. مطالعه قوانین مربوط به تغییر کاربری ملک باعث سهولت در انجام مراحل می‌شود.
